不動産の競売の仕組みってどうなってるの

何らかの理由により多額の債務を負う事となり、不幸にも破産申請をしなくてはならなくなった場合、処分される資産の代表的なものに不動産が有ります。
土地や建物などの不動産は、そのもの自体が大きな資産価値を持つものなので、金融機関などが融資を実行する場合、担保として提供されている事が多いのもその理由の一つです。

では、破産手続きの過程で不動産が資金化される時にはどのような手続きがされるのでしょう。多くの場合、破産の申請が行われ、債権者から債権回収のために申し立てが行われると、債務者の資産は裁判所の管理下に置かれます。
その上で資産の売却などによる返済原資の捻出から各債権者への返済額の決定まで、その裁判所の決定に従い各種の手続きが行われる事となるのです。

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それらの手続きの中でも、大きな資産価値を持つ不動産が処分される場合、競売という手続きが取られます。不動産競売が行われる事が決定すると、まず、裁判官による査定が行われ、その査定額を基準とした最低売却価格が定められ、一般からの期間入札が行われますが、入札者がいなかった場合は先着順による特別売却が、更にこの特別売却の段階になっても購入者が決まらなかった場合は、同様の手続きを更に2度までは繰り返す事が出来る事となっていますが、この一連の手続きを終えても、購入者が決まらなかった場合は、裁判所から競売中止の通知が債権者に送られる事となっています。

相続問題が起きないようにするために
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では、入札者になるにはどのような資格が必要なのでしょう。
特に資格は必要なく、更に個人でも法人でも保証金さえ支払えば誰でも入札に参加する事が出来る為に、以前から反社会的勢力の参加が問題となっています。

また、通常の不動産取引に比べ、競売ならではのメリット、デメリットも有り、債権者の立場からすれば手続きの簡素化などのメリットはあるものの、競売という形態で売却価格が決定するため市場価格と比較すると、2,3割安価となることも多く債務の回収という観点から見るとデメリットとなっています。

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また、安価で買えることは購入者にとってはメリットなのですが、一方で、裁判所による査定が行われた段階の情報しか入手する事ができず現況確認が出来ないために修繕が必要となった場合は購入者の負担となること、更に、元の所有者が居座り続ける可能性も有り、勿論交渉の結果ではあるのですが、その立ち退き費用を請求される事も有り得る事が競売を利用した際の購入者のデメリットとして問題に成ります。